Les informations liées à des impératifs de santé publique

La volonté de supprimer les logements insalubres ou dangereux et celle aussi de rendre les vendeurs de biens immobiliers plus responsables ont amené les pouvoirs publics à prendre également des dispositions afin de rendre obligatoire la délivrance de certificats techniques lors de transactions immobilières. Ces certificats sont au nombre de deux : présence d'amiante et lutte contre le saturnisme.

1) Diagnostic amiante

Le dispositif de protection des acquéreurs contre les risques liés à une exposition à l'amiante est encadré par divers textes successifs dont le dernier est la loi du 13.12.2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains.

La recherche d'amiante concerne tous les immeubles (immeuble collectif ou maison individuelle) construits avant le 01.07.97. Elle vise principalement les dalles de sols, les faux plafonds et les revêtements muraux susceptibles de contenir des matériaux utilisés pour l'isolation thermique, phonique et antifeu.
 

En fournissant ce diagnostic, le propriétaire n’est tenu qu'à une obligation d'information. Si ce diagnostic conclut à la présence d'amiante, le propriétaire de l'immeuble dispose d'un délai de 3 ans pour effectuer les travaux. Une clause du contrat de vente peut donc prévoir qui du vendeur ou de l'acquéreur prendra en charge les travaux. En tout état de cause, à défaut d'être exécutés avec la vente, les travaux feront donc partie de la négociation entre le propriétaire et les candidats à l'acquisition.

Si le certificat n'a pas été délivré au moment de la vente, l’ acquéreur, une fois devenu propriétaire, a toute liberté pour faire établir un diagnostic. Si celui-ci se révèle positif, il est en droit de se retourner contre le vendeur et de lui demander la prise en charge des travaux qui s'avéreraient nécessaires, sans que qu’il puisse invoquer la garantie contre les vices cachés.

Le dépistage de l'amiante doit être réalisé par un expert muni d'une attestation de compétence et spécialement assuré (assurance de responsabilité civile professionnelle) pour cette mission.

2) Diagnostic plomb : lutte contre le saturnisme

L'obligation de fournir un état, de moins d'un an, du risque d'exposition au plomb concerne tous les immeubles construits avant 1948 et situés dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par arrêté préfectoral. Chaque propriétaire doit se renseigner en préfecture (auprès de la direction départementale de l'équipement) ou en mairie pour savoir dans quelle zone se situe son logement.

L'inobservation de cette obligation entraîne une sanction pénale (1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende) et une sanction civile qui place le propriétaire de fait dans l'obligation de prendre à sa charge les travaux qui s'avéreraient nécessaires, même si ceux-ci sont diagnostiqués par l’acquéreur.
 
Le diagnostic est effectué par toute société experte en la matière, label ou qualification professionnelle à l'appui.

A défaut d'être exécutés avec la vente, les travaux et leur coût engendré font là aussi partie de la négociation entre vendeur et acheteur.