LOI MALRAUX
 
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Les propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible à la loi Malraux peuvent imputer leurs déficits fonciers résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sur le revenu global et, ce, sans aucun plafond.
 Avantages de opérations de restauration immobilière

·   Produit noble à forte défiscalisation.

·   Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les
    sociétés (SCI, SCPI notamment) afin de favoriser la transmission fiscale et juridique
   du patrimoine.
·   Imputation des travaux de restauration immobilière sans limitation de montant sur
    le revenu global.
·   Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros
    par année grâce à:  
  1.  Déduction des autres charges sur les revenus fonciers,
  2. Déduction des intérêts d'emprunt dans la limite du montant des loyers,
  3. Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes,
  4. Constitution d’un patrimoine, (destiné à procurer un complément de revenus,transmissible à ses héritiers

               Contribuables concernés

Particuliers imposés à la tranche maximale

Type d’avantage fiscal

Imputation des déficits sur le revenu global

Conditions à respecter

Très strictes, pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez impérativement être à l'initiative des travaux. Si le fisc admet que vous puissiez confier par mandat tout ou partie des démarches et prestations de direction et surveillance des travaux, elle se réserve néanmoins la possibilité de vérifier que ce tiers n'est pas en fait celui qui est à l'origine des travaux.

Précisions complémentaires

Aucun conventionnement de loyer

L'investisseur peut déduire de son revenu global l'ensemble des dépenses nécessaires à la restauration et, ce, sans plafonnement de leur montant. Seuls les intérêts d'emprunt et les frais accessoires de ce prêt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des cinq années suivantes.es imputables sur le revenu global, on relèvera :
·  l'ensemble des dépenses déductibles en application des règles de droit commun qui logiquement seraient imputables sur le revenu foncier mais qui, par dérogation, le deviennent sur le revenu global : frais de gérance et de rémunération des concierges, dépenses de travaux d'amélioration ou d'entretien

·  les frais d'adhésion aux AFU.

·  les dépenses découlant de l'opération de restauration immobilière elle-même, incluant les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire;

·  les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées

·  les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, pour le rendre habitable (y compris les parties antérieurement non habitables, telles que combles et greniers), sans agrandissement du volume total bâti de l'immeuble. Sont exclus les travaux de transformation en logements de locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel), qui n'ouvrent pas droit à la possibilité d'imputation sur le revenu global. Les travaux concernés doivent, de toute façon, être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par la déclaration d'utilité publique selon le cas.
 

Imputation des déficits- Malraux

 

Sont imputables sur le revenu global (sans limitation de montant), les déficits résultant de l'ensemble des charges (travaux de restauration immobilière) définis ci-dessus à l'exclusion des intérêts d'emprunt

Les autres dépenses (assurance, entretien, réparations, amélioration, taxe foncière, frais de gérance, honoraires d'établissement des déclarations fiscales, frais de correspondance, etc…..), sont déductibles des revenus fonciers.
 
Les intérêts d'emprunt ne sont déductibles des revenus fonciers qu'à concurrence du montant des loyers perçus.
 

Imposition à la revente- Malraux

 
Le calcul de la plus-value réalisée lors de la revente ne prend pas en compte le coût des travaux - y compris après 6 ans...

 

Afin de limiter la taxation, il sera souhaitable de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire : les plus-values immobilières bénéficiant d'un abattement de 5% par année de détention.
 

Remise en cause- Malraux

 

Le non-respect de la procédure peut entraîner la requalification s'il est démontré qu'il s'agit d'une vente camouflée en l'état futur d'achèvement. Le second risque est de surpayer l'opération (achat du logement ancien plus les travaux). Il ne faut pas en outre perdre de vue que la situation d'un immeuble en secteur sauvegardé n'est pas une garantie systématique de demande locative ni de rendements locatifs intéressants, là comme ailleurs, la qualité de l'emplacement est primordiale. En cas de non-respect du délai de location de six ans, tous les déficits imputés depuis le début sont réintégrés dans le revenu global de l'année en cours. S'il y a revente, même après six ans, le calcul de la plus-value imposable ne prend pas en compte le coût des travaux. Aussi, pour éviter une taxation importante, il n'est d'autre solution que de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire pour réduire chaque année de 5 % la plus-value imposable.
 
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