La loi Demessine

Ce type d’investissement s’adresse aux particuliers qui souhaitent effectuer un placement loisir qui génère à la fois des revenus locatifs garantis et permet de bénéficier du bien à certaines périodes de l’année. L’investissement est conseillé aux contribuables fortement fiscalisés car la loi Demessine vous permet de réduire vos impôts sur le revenu pendant plusieurs années.

Contribuables concernés

Tout type de contribuable dès lors que leur imposition sur le revenu est en adéquation avec la ristourne fiscale

Avantage fiscal

Réduction d'impôt égale à 25 % de l'acquisition plafonnée à 50 000 € ou 100 000 €, répartie sur 6 ans.

Conditions à respecter

La résidence doit être située en ZRR ou zone rurale

Précisions complémentaires (Loi de Finance 2005)

Dispositif en vigueur jusqu'au 31 décembre 2010.

Dispositif Demessine

Immobilier neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRR.

·                                 Réduction d'impôt de 25% de l'investissement / 6 ans maximum limitée à un investissement retenu dans la limite de 100 000 euros pour un couple marié ou lié par un PACS et à 50 000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée.

·                                 Location 9 ans minimum à l'exploitant de la résidence de tourisme

·                                 Possibilité pour l'investisseur d'utiliser le bien jusqu'à 8 semaines / an.

Récupération de la TVA de l'investissement et des charges.

Pour les investisseurs, de nouvelles possibilités sont offertes depuis 1999, puisque la loi de finances rectificative de 1998 accorde de nouveaux avantages fiscaux aux résidences de tourisme construites en zones de revitalisation rurale.

La loi sur le développement des territoires ruraux (J.O du 24 février 2005) proroge l'application jusqu'au 31 décembre 2010.

Avantage fiscal- Demessine

Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôts s'ils achètent un appartement situé dans une résidence de tourisme classée, située dans certaines zones telles que les zones de revitalisation rurale et les zones rurales.

Récupération de la TVA de l'investissement et des charges.

·                                 Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI notamment) afin de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine.
Gestion déléguée au gestionnaire (exploitant de la résidence),

·                                 Risque très faible (loyers versés selon bail commercial 9 ans minimum),

·                                 Déficit foncier du bien imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par année grâce à :

·                                 Déduction des charges sur les revenus fonciers,

·                                 Déduction des intérêts d'emprunt dans la limite du montant des loyers

·                                 Report des déficits fonciers non imputables pendant les dix années suivantes.

·                                 Réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement dans la limite d'un plafond de 50 000 euros ou 100 000 euros (selon la situation de famille de l'investisseur), étalée sur 6 ans maximum,

·                                 Constitution d’un patrimoine, (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers

Pour les logements acquis ou achevés avant 2005, la réduction d'impôt est répartie sur 4 ans maximum. Elle a été imputée, la première année, à raison du quart des limites de 12 500€ ou 25 000€ selon la situation de famille ; le solde est imputé, les trois années suivantes, dans les mêmes conditions.

! Attention ! La réduction d'impôt au titre d'une année ne peut excéder le montant de IR payé. Le surplus étant automatiquement perdu.

Au cours de la période 1999-2010, il ne peut être opéré qu’une seule réduction d’impôt à la fois. Mais un même contribuable réalisant plusieurs investissements peut bénéficier successivement de plusieurs réductions d’impôt.

Obligations à respecter- Demessine

En contrepartie de cet avantage fiscal, l'acquéreur doit s'engager à louer le logement à un exploitant de résidence de tourisme pendant neuf ans au minimum par le biais d'un bail commercial.

Ce contrat doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'acquisition ou de l'achèvement si ce dernier est postérieur.

La durée de neuf ans est calculée de date à date à compter de la prise d'effet du bail. Il n'y a pas de plafond de loyer.

L'avantage fiscal permet l'utilisation du logement par le propriétaire pendant un maximum de huit semaines par an.

La réduction est accordée à un particulier, mais aussi lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI).

Logements concernés- Demessine

Sont concernés par ce dispositif les logements neufs ou en état de futur d'achèvement.

Les logements anciens sont, en revanche, exclus de ce nouveau dispositif, sauf s'ils font l'objet d'une réhabilitation importante et sont situés dans une résidence de tourisme classée en zone de revitalisation rurale. Une réduction de 10 % est alors prévue dans les mêmes conditions au titre des dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations et d'amélioration. D'autre part, il ne peut s'agir que de logements en résidences de tourisme classées telles qu'elles ont été définies par l'arrêté du 14 février 1986.

L'investissement dans des chambres situées dans des résidences de tourisme classées est également possible à la condition expresse que ces logements offrent une surface habitable au moins comprise entre 9 m2 et 21 m2 pour deux personnes. En outre, l'équipement sanitaire, s'il n'est pas propre à chaque logement, doit être commun au maximum pour dix personnes.

TVA- Demessine

L'Article 24 de la loi de finances pour 2007 a étendu le cas d'imposition à la TVA concernant les locations de locaux (nus ou meublés) consenties par bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement (locations indirectes) aux locations de locaux (nus ou meublés) consenties par tout autre convention à un tel exploitant.

·                                 L'article 24 de la loi de finances pour 2007 a modifié le 4° de l'article 261 D du C. G. I. afin d'étendre toutes les locations de locaux nus meublés ou garnis consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier.

·                                 Ce régime était jusqu'à présent réservé aux seules locations conclues par bail commercial.

·                                 Toutes ses locations sont donc désormais taxables de plein droit à la TVA.

·                                 Le taux réduit de TVA de 5,5 % s'applique à ces fournitures de logements meublés.

·                                 Elles doivent être taxées quelles que soient les exonérations de TVA dont pourraient bénéficier à un autre titre, les preneurs pour leurs propres opérations.

·                                 De même, le dispositif s'applique lorsque le preneur est non assujetti à la TVA.

·