Défiscalisez avec le Déficit foncier

Ce produit est financièrement intéressant quel que soit le niveau d’imposition du propriétaire mais particulièrement pour les petites impositions dès lors qu'il y a une qualité immobilière et une cohérence de rentabilité.

Depuis 1993, les propriétaires immobiliers bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation immobilière peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux.

Les propriétaires peuvent bénéficier d’une sécurité générée par l’assurance décès/invalidité qui porte sur le prêt des travaux et ils se constituent une retraite à moindre coût ainsi qu’un patrimoine transmissible.

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Le principe de l’imputation du déficit

Lorsqu'un déficit est constaté sur un bien immobilier, il est en premier lieu imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable. La partie restante est alors imputable sur le revenu global du contribuable, et ce, dans la limite du plafond de déficit déductible, jusqu’à 10 700 euros.

L’excédent de déficit non imputé est imputable sur le revenu global des 6 années suivantes.

Les déficits fonciers générés par les intérêts sont imputables sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Le propriétaire de l’immeuble peut ainsi déduire de ses revenus fonciers les dépenses occasionnées par les travaux de rénovation.

De même, le propriétaire peut investir via une SCI de gestion afin, notamment, de favoriser la transmission fiscale et juridique du patrimoine.

Exemple : L’année N, un contribuable constate un déficit foncier sur son appartement Robien de 17 000 €.
Il possède par ailleurs un autre investissement locatif, générant un revenu annuel de 10 000 €.
Il devra donc en premier lieu imputer le déficit de 17 000 € du Robien sur son autre revenu foncier de 10 000 €, puis imputer le solde (soit 7 000 €) sur son revenu global.

Limite d'imputation sur le revenu Global-Déficit Foncier

Les déficits fonciers qui résultent des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunts sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Cette limite étant portée à 15 300 € lorsque le contribuable constate, pour une année déterminée, un déficit sur un logement pour lequel il pratique la déduction de l'amortissement "Périssol" (CGIart. 156-I-3°).

Cette limite, appréciée par déclaration de revenus, est globale pour tous les immeubles et parts de sociétés possédés par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal.

Régimes particuliers-Déficit Foncier

Dans certains cas, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.
Il en est ainsi des déficits provenant :

• de dépenses autres que les intérêts d'emprunt réalisées en vue de la restauration d'un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou assimile (loi Malraux),
• des charges afférentes aux immeubles historiques productifs de revenus

Revenu global insuffisant

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, la partie non imputée est alors imputable sur le revenu global des six années suivantes.

Obligations-Déficit Foncier

Le propriétaire est tenu de louer le bien pendant au moins trois ans. De plus, ne sont déductibles que les dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et concernant les locaux d’habitation à l'exclusion des dépenses d'agrandissement.

Note sur le régime fiscal des garages ou parkings-Déficit Foncier

La location de boxes ou emplacements pour garages de voitures relève de la catégorie des revenus fonciers si elle s’accompagne d’aucun service ou prestation (autre qu’un simple gardiennage).

Les propriétaires sont donc imposés dans la catégorie des revenus fonciers et suivent donc les règles propres à cette catégorie d’imposition.

Les dépenses de rénovation et d’amélioration (si les boxes ou parkings sont sous un immeuble d’habitation) sont intégralement déductibles des revenus fonciers ainsi que les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de syndic, les ordures ménagères…, les intérêts de crédit et l’ADI.

Le déficit foncier ainsi créé est déductible du revenu global du propriétaire dans la limite de 10700 € par an.

La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les propriétaires devront donc annuellement effectuer une déclaration de revenus fonciers (2044 et 2044 S pour les personnes physiques et 2072 pour les SCI).

Assujetissement à la TVA

La location de boxes ou emplacements pour garages de voitures donne droit dans certain cas, lorsque les Loyers > 27000 € HT / an ou Option assujetissement à la TVA:

·                     Déduction des travaux HT sur les revenus fonciers

·                     Récupération de la TVA sur les travaux

·                     Loyers versés par le gestionnaire TTC trimestriellement (trimestre échu)

·                     Reversement de la TVA sur les loyers trimestriellement par le propriétaire